Yeni ve Revize Birim Fiyat Tespiti: Yapım İşlerinde Fiyat Belirleme Rehberi [2026]

Hiçbir yapım işi, ihale dosyasındaki projeye birebir uygun şekilde tamamlanmaz. Zemin koşulları değişir, ruhsat revizyonu gelir, idare bir mahalin işlevini değiştirir. Bu durumlarda iki teknik kavram devreye girer: yeni birim fiyat ve revize birim fiyat. İkisi sık karıştırılır; oysa farklı koşullarda doğar ve farklı yöntemlerle hesaplanır. Yanlış uygulanan bir fiyat tespiti, Sayıştay denetiminde kamu zararı tespitine, yüklenici aleyhine ise ciddi gelir kaybına yol açar.

Bu rehber, sözleşmede olmayan veya miktarı beklenenin ötesinde değişen iş kalemleri için fiyatın nasıl belirlendiğini, hangi mevzuata dayandığını ve tutanağın (zabıt) nasıl düzenlendiğini sayısal örneklerle açıklıyor. Yazıdaki kurallar, 30 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak 1 Eylül 2025'ten itibaren yürürlüğe giren güncel Yapım İşleri Genel Şartnamesi (YİGŞ) 22. madde metnine dayanmaktadır.

Yeni Birim Fiyat ve Revize Birim Fiyat Arasındaki Fark

İki kavramı ayıran tek soru şudur: İlgili iş kaleminin birim fiyatı sözleşme eki teklif cetvelinde var mı, yok mu?

Kriter	Yeni Birim Fiyat	Revize Birim Fiyat
Ne zaman doğar?	İş kalemi sözleşmede hiç yok	İş kalemi var, miktarı aşırı arttı
Dayanak	YİGŞ m. 22	YİGŞ m. 21
Tespit yöntemi	Analiz + rayiç ile yeni fiyat	Teklif fiyatından formülle indirim
Fiyatın yönü	Piyasaya göre belirlenir	Teklif fiyatından düşük çıkar

Kısaca: Sözleşmede karşılığı olmayan bir imalat (örneğin projede olmayan bir istinat duvarı) yapılacaksa yeni birim fiyat kurulur. Sözleşmede zaten yer alan bir kalemin (örneğin C30 beton) miktarı planlananın çok üzerine çıkarsa, aşan kısma revize birim fiyat uygulanır. İkisi aynı işte birlikte de görülebilir.

Yeni Birim Fiyat Hangi Durumda Gerekir?

Yeni birim fiyat ihtiyacı genellikle bir iş artışıyla birlikte ortaya çıkar. 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu'nun 24. maddesi, idareye belirli sınırlar içinde iş artışı yaptırma yetkisi verir:

Sözleşme türü	İş artışı sınırı
Birim fiyat (teklif birim fiyatlı işler)	Sözleşme bedelinin %20'sine kadar
Anahtar teslimi götürü bedel	Sözleşme bedelinin %10'una kadar

Bu sınırlar içinde idare, sözleşmede olmayan bir iş kalemini yükleniciye yaptırabilir. Söz konusu kalemin teklif cetvelinde bir karşılığı bulunmadığı için fiyatının ayrıca tespit edilmesi gerekir. İş artışı sınırları, gerekçeleri ve onay sürecinin detayları için iş artışı ve iş eksilişi rehberini incelemenizi öneririz.

Önemli bir kural: Yeni fiyat, imalata başlanmadan önce tespit edilmelidir. Uygulamada en sık görülen hata, işi önce yaptırıp fiyatı sonra konuşmaktır. Yüklenici, fiyatı belirlenmemiş bir imalatı idarenin yazılı talimatı olmadan yapmaya başlarsa, sonradan talep ettiği bedeli ispatlamakta ciddi güçlük yaşar.

Yeni Birim Fiyat Nasıl Tespit Edilir? (YİGŞ 22. Madde)

YİGŞ 22. maddenin 1 Eylül 2025 sonrası yürürlükteki hali, fiyat tespitini iki katmanlı bir yapıya oturtur: önce iş kalemine uygun bir analiz seçilir, sonra bu analizdeki girdilere uygulanacak rayiçler belirlenir. Her iki seçim de belirli bir öncelik sırasına uyularak yapılır.

Adım 1 — Analizin Seçilmesi

İş kaleminin veya iş grubunun niteliğine uygun analiz, aşağıdaki sıraya uyularak belirlenir:

1. Yüklenicinin aşırı düşük teklif açıklaması kapsamında idareye sunduğu, yeni iş kalemiyle benzerlik gösteren iş kalemlerine ait analizler.
2. İdarede veya başka idarelerde bulunan, benzer nitelikteki analizler.
3. Aynı idarenin daha önce gerçekleştirdiği benzer yapım işlerindeki maliyet analizleri.
4. İşin yapılması sırasında tutulacak puantajla tespit edilen malzeme miktarı, işçi ve makine çalışma saatlerine dayalı analiz.

Listede üst sıradaki bir kaynak mevcutsa, alt sıradaki yönteme geçilmez. Bu sıralama, fiyatın keyfî değil, izlenebilir bir gerekçeye dayanmasını sağlar.

Adım 2 — Rayiçlerin Belirlenmesi

Seçilen analizdeki malzeme, işçilik ve makine girdilerine uygulanacak birim rayiçler de bir öncelik sırasıyla bulunur:

1. Yüklenicinin teklifi kapsamında sunduğu rayiçler.
2. Kamu kurum ve kuruluşlarınca yayımlanan ve güncellenen birim fiyat/rayiçler.
3. Benzer nitelikteki önceki işlerin rayiçleri.
4. İdarece yapılacak piyasa araştırmasına dayalı, onaylı yerel rayiçler.

Adım 3 — Kâr ve Genel Gider Eklenmesi

Analiz tutarına kâr ve genel gider ilave edilir. Sözleşmede bu oran önceden belirlenmişse o oran uygulanır. Belirlenmemişse, analiz tutarı üzerine %10 yüklenici kârı ve idare ile yüklenicinin anlaşacağı %15'e kadar genel gider eklenir; toplam oran %25'i aşamaz.

Yeni Fiyat Tutanağı (Zabıt) Nasıl Düzenlenir?

Fiyat tespiti, taraflar arasında imzalanan bir tutanakla resmiyet kazanır. Sürecin adımları şöyledir:

1. Tespitin zamanlaması: Yeni fiyat, proje değişikliğinin onaylandığı tarihten itibaren 30 gün içinde ve her hâlükârda yeni imalata başlanmadan önce belirlenir.
2. Analiz ve hesabın hazırlanması: Kontrol teşkilatı ve yüklenici, yukarıdaki sıralamaya uygun analizi ve rayiçleri belirleyerek birim fiyatı hesaplar.
3. Tutanağın imzalanması: Üzerinde anlaşılan fiyat, gerekçeli analiziyle birlikte tutanağa bağlanır ve kontrol teşkilatı ile yüklenici tarafından imzalanır.
4. İdarenin onayı: Tutanak idarenin onayına sunulur ve 30 gün içinde onaylanırsa geçerli hâle gelir.

Tutanakta iş kaleminin tanımı, ölçü birimi, dayanak analiz, kullanılan rayiçler ve kaynakları, kâr-genel gider oranı ve sonuç birim fiyat açıkça yer almalıdır. Eksik dayanaklı bir tutanak, ileride denetimde sorun çıkarır.

Anlaşmazlık Halinde Ne Olur?

Yüklenici ile idare fiyat üzerinde uzlaşamazsa, fiyat tutanağı idarece onaylanmaz; bunun yerine anlaşmazlık tutanağı düzenlenir. Bu tutanak, idare tarafından 10 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki Yüksek Fen Kurulu'na gönderilir. 4735 sayılı Kanun'un ek 1. maddesi uyarınca bu kurul, yapım işlerinde fiyat anlaşmazlıklarını çözmeye yetkilidir.

Yüksek Fen Kurulu'nun belirlediği fiyat her iki taraf için de bağlayıcıdır. Süreç devam ederken işin durmaması esastır: Yüklenici, nihai karar çıkana kadar idarenin belirlediği geçici fiyatla imalatı sürdürür, fark sonradan mahsuplaşır.

Revize Birim Fiyat: Koşulu ve Formülü

Revize birim fiyat, sözleşmede zaten bulunan bir iş kaleminin miktarı aşırı arttığında devreye girer. Mantığı şudur: Bir kalemin miktarı katlanarak artıyorsa, yüklenicinin o kalem için teklifindeki birim kâr ve genel gider payı orantısız bir kazanca dönüşür. Mevzuat bu kazancı sınırlamak için artan kısma daha düşük bir fiyat uygular.

Revize birim fiyat iki koşulun birlikte gerçekleşmesiyle uygulanır:

• İş kaleminin miktarındaki artış, sözleşmedeki miktarının %20'sini aşmalı, ve
• Bu kalemdeki toplam artış tutarı, aynı zamanda sözleşme bedelinin %1'ini geçmeli.

Her iki koşul sağlanırsa, iş kaleminin yalnızca %20 artışı aşan kısmına revize birim fiyat üzerinden ödeme yapılır. %20'ye kadar olan artış ise teklif birim fiyatından ödenmeye devam eder. Revize birim fiyat şu formülle hesaplanır:

Hesaplanan revize birim fiyat, o iş kalemine ait resmî analiz ve rayiçlerle (kâr ve genel gider dâhil) bulunan birim fiyatı geçemez. İş kalemine ait resmî analiz ve rayiç yoksa, fiyat YİGŞ 22. maddenin ikinci ve üçüncü fıkraları dikkate alınarak belirlenir.

Revize Birim Fiyat — Örnek Hesaplama

Bir yapım işinde C30 beton iş kalemini ele alalım:

Teklif birim fiyatı (F)	2.000 TL/m³
Sözleşme bedeli (S)	50.000.000 TL
İş kalemindeki toplam artış (A)	5.000 m³

Formüle göre:

R = ( 1 − (5.000 × 2.000) / 50.000.000 ) × 2.000

R = ( 1 − 10.000.000 / 50.000.000 ) × 2.000

R = ( 1 − 0,20 ) × 2.000 = 0,80 × 2.000 = 1.600 TL/m³

Bu işte iş kaleminin %20 artışı aşan kısmına metreküp başına 2.000 TL yerine 1.600 TL ödenir. Artış ne kadar büyürse revize fiyat o kadar düşer; mevzuatın amaçladığı denge budur.

Yeni Birim Fiyatta Sık Yapılan Hatalar

• İmalata fiyat belirlenmeden başlamak. Yazılı talimat ve onaylı tutanak olmadan yapılan iş, sonradan ciddi tahsilat riski taşır.
• Analiz sıralamasını atlamak. Yüklenicinin teklif analizleri varken doğrudan idare rayicine gitmek, denetimde eleştiri konusu olur.
• Rayiç ayını karıştırmak. Fiyat farkı öngörülen işlerde yeni fiyat, uygulama ayı rayiçleriyle bulunup ilgili katsayıyla ihale (teklif) tarihi ayına indirgenir. Bu indirgeme atlanırsa fiyat çift güncellenmiş olur.
• Kâr-genel gideri yanlış uygulamak. Sözleşmede oran varken farklı oran kullanmak ya da toplam %25 sınırını aşmak hatalıdır.
• Yeni fiyat ile revize fiyatı karıştırmak. Sözleşmede zaten var olan bir kaleme yeni birim fiyat yapmaya çalışmak süreci en baştan sakatlar.

Yeni fiyatın temelinde sağlam bir birim fiyat analizi vardır. Analiz mantığını ve girdilerin nasıl ayrıştırıldığını birim fiyat analizi rehberinde ayrıntılı bulabilirsiniz. Bu fiyatların hakedişe nasıl yansıdığını görmek için teklif birim fiyat hakediş örneğine göz atabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeni birim fiyat ile revize birim fiyat aynı şey mi?

Hayır. Yeni birim fiyat, sözleşmede hiç bulunmayan bir iş kalemi için sıfırdan kurulur. Revize birim fiyat ise sözleşmede zaten yer alan bir kalemin miktarı aşırı arttığında, artan kısma uygulanan ve teklif fiyatından formülle düşürülen fiyattır.

Yeni birim fiyatta kâr ve genel gider oranı kaçtır?

Sözleşmede oran belirlenmişse o oran uygulanır. Belirlenmemişse analiz tutarına %10 yüklenici kârı ve %15'e kadar genel gider eklenir; toplam %25'i aşamaz.

Revize birim fiyat hangi koşulda uygulanır?

İki koşul birlikte gerçekleşmelidir: İş kaleminin miktar artışı sözleşmedeki miktarının %20'sini aşmalı ve bu artışın tutarı aynı zamanda sözleşme bedelinin %1'ini geçmelidir. Yalnızca %20'yi aşan kısma revize fiyat uygulanır.

Yeni fiyat tutanağını idare kaç günde onaylar?

Tutanak idareye sunulduktan sonra 30 gün içinde onaylanırsa geçerli olur. Taraflar uzlaşamazsa anlaşmazlık tutanağı düzenlenir ve idare bunu 10 gün içinde Yüksek Fen Kurulu'na gönderir.

1 Eylül 2025'teki değişiklik neyi etkiledi?

30 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete ile YİGŞ 22. madde yenilendi ve 1 Eylül 2025'te yürürlüğe girdi. Analiz ve rayiç kaynakları açık bir öncelik sırasına bağlandı, kâr-genel gider ilişkisi ve endeks katsayı hesabı netleştirildi. İhale ilan/davet tarihi bu tarihten önce olan işlerde önceki hükümler geçerliliğini korur; bu nedenle hangi metnin uygulanacağı ihale tarihine göre belirlenir.

Fiyatı belirlenmeden iş yaptırılırsa ne olur?

Yüklenici, onaylı bir fiyat tutanağı veya idarenin yazılı talimatı olmadan imalata başlarsa, sonradan talep ettiği bedeli ispatlamakta zorlanır ve uyuşmazlık riski artar. Bu nedenle yeni fiyat, imalat başlamadan tespit edilmelidir.

İlgili Rehberler

• İş Artışı ve İş Eksilişi: Sınırlar, Hesaplama, Mevzuat — Yeni fiyatın doğduğu iş artışı sürecinin sınırları ve onayı.
• Birim Fiyat Analizi Nasıl Yapılır? — Yeni fiyatın temelindeki analiz mantığı ve girdiler.
• Teklif Birim Fiyat Hakediş Örneği — Belirlenen fiyatların hakedişe yansıması.
• YİGŞ Nedir? Yapım İşleri Genel Şartnamesi Rehberi — Yeni ve revize fiyatın dayandığı genel şartname.
• 4735 Sayılı Kanun: Sözleşme Uygulamaları — İş artışı yetkisinin yasal çerçevesi.
• Fiyat Farkı Hesaplama: Formül, Endeks ve Örnek — Yeni fiyatın rayiç ayı ve endeks katsayısı ilişkisi.