Özel Sektörde Hakediş Nasıl Düzenlenir? Kat Karşılığı ve Taşeron Ödeme Rehberi [2026]

Kamu yapım işlerinde hakediş, Yapım İşleri Genel Şartnamesi'nin (YİGŞ) çizdiği tek bir çerçevede işler: aynı süreler, aynı kesinti oranları, aynı onay mekanizması. Özel sektörde böyle bir standart yok. Bir taşeron sözleşmesinde hakediş, tarafların kendi imzaladığı metne göre şekillenirken; bir kat karşılığı inşaatta hakediş kavramı, ödemenin nakit değil arsa payı olması nedeniyle tamamen farklı bir mantığa dönüşür. Bu rehberde özel sektörde hakedişin hukuki dayanağını, kat karşılığı modelde nasıl işlediğini ve vergisel boyutunu tek tek ele alıyoruz.

Özel Sektörde Hakediş, Kamudan Nasıl Ayrılır?

Kamu yapım işlerinde hakediş süreci 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu ve bu kanuna dayanan YİGŞ ile ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir: hakediş dönemleri, onay süreleri, itiraz hakkı, kesinti oranları kanunla sabitlenmiştir. Özel sektörde ise bu boşluğu doldurmak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470-486. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesi hükümleri ile tarafların kendi anlaşmasıdır. Eser sözleşmesinde yüklenici bir eseri (binayı) meydana getirmeyi, iş sahibi de karşılığında bir bedel ödemeyi üstlenir; bedelin nasıl, ne zaman ve hangi aşamalarda ödeneceği ise sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflarca belirlenir.

Bu fark pratikte üç sonuç doğurur:

• Standart yok, sözleşme var: Hakediş dönemleri (aylık, aşamalı, tek seferlik), onay süresi, gecikme faizi gibi konularda kanunen dayatılan bir kural yoktur; her şey sözleşmede ne yazıyorsa odur.
• İtiraz mekanizması farklıdır: Kamuda idareye ihtirazi kayıtla itiraz söz konusuyken, özel sektörde uyuşmazlık genel hukuk yollarına (ihtarname, arabuluculuk, dava) taşınır.
• Kesintiler otomatik değildir: Kamuda stopaj, damga vergisi ve KDV tevkifatı hakedişten mekanik biçimde kesilir; özel sektörde bu kesintilerin uygulanıp uygulanmayacağı tarafların vergi mükellefiyet durumuna bağlıdır (aşağıda ayrıntılı ele alınıyor).

Özel Sektörde Hakediş Nasıl Düzenlenir?

Kanunda hazır bir şablon olmadığı için, özel sektör hakedişinin sağlıklı işlemesi tamamen sözleşmenin kalitesine bağlıdır. Pratikte işleyen bir hakediş süreci şu bileşenleri içerir:

Hakediş Şartnamesi veya Sözleşme Eki

Sözleşmeye ek bir "hakediş şartnamesi" veya ödeme planı maddesi eklenerek; hakediş dönemleri, ibraz edilecek belgeler, onay süresi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım net biçimde yazılmalıdır. Bu belge olmadan yapılan sözlü anlaşmalar, ilerleyen aşamalarda "ne kadar imalat tamamlandı, ne kadar ödeme hak edildi" sorusunu ispatsız bırakır.

Metraj ve Ataşman

İmalat miktarının tespiti kamuda olduğu gibi ataşman ve metraj cetveliyle yapılır. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, taraflar arasında ölçüm yöntemi konusunda anlaşmazlık çıkmaması için ataşmanların karşılıklı imzalı tutulması, ilerideki uyuşmazlıklarda en güçlü kanıt olur.

Onay ve Ödeme Mekanizması

Kamuda hakediş raporu idare tarafından incelenip onaylanır; özel sektörde bu rolü iş sahibi, mal sahibi veya yüklenicinin atadığı bir teknik danışman/mimar üstlenir. Onay süresi ve onay verilmezse ne olacağı (örneğin süre geçtiğinde hakedişin zımnen onaylanmış sayılması) sözleşmede açıkça yazılmalıdır; aksi halde onay süreci belirsizliğe düşer.

Özel Sektörde Ödeme Modelleri

Özel sektörde hakediş, ödemenin şekline göre üç ana modelde işler:

Nakit Hakediş: Taşeron ve Yüklenici Sözleşmeleri

Bir müteahhidin işin bir bölümünü alt yükleniciye (taşerona) devrettiği veya bir yatırımcının doğrudan bir inşaat firmasıyla çalıştığı durumlarda, hakediş kamudaki mantığa en yakın modeldir: dönemsel imalat ölçülür, birim fiyatlarla çarpılır, varsa avans mahsubu ve teminat kesintisi düşülür, kalan tutar nakit olarak ödenir.

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) Modeli

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, arsasının bir kısmını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise karşılığında binayı inşa edip bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Burada "hakediş" nakit değil, arsa payının inşaat aşamalarına bağlı olarak kademeli devri şeklinde gerçekleşir — bir sonraki başlıkta bu modeli ayrıntılı ele alıyoruz.

Hasılat Paylaşımı Modeli

Daha büyük ölçekli projelerde, arsa sahibi ile yüklenici bina tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin satışından elde edilen hasılatı belirli bir oranda paylaşabilir. Bu modelde "hakediş" kavramı inşaat sürecinde değil, satış sonrası tahsilat aşamasında devreye girer ve ayrı bir sözleşme yapısı gerektirir.

Kat Karşılığında Hakediş: Kademeli Devir Modeli

Kat karşılığı sözleşmelerde arsa sahibini koruyan en yaygın uygulama, tapu payının inşaatın başında toptan değil, iş ilerledikçe kademeli olarak devredilmesidir. Yüklenici işi yarıda bırakır veya iflas ederse, arsa sahibi henüz devretmediği payı elinde tutmaya devam eder. Uygulamada sık görülen bir kademeli devir planı şöyledir:

İnşaat Aşaması	Tamamlanma Göstergesi	Devredilen Pay
Sözleşme imzası	Ruhsat ve proje onayı	Devir yok (güvence aşaması)
Temel / su basmanı	Su basmanı vizesi alınmış	Sözleşmede belirlenen ilk dilim (örn. %20-25)
Kaba inşaat	Betonarme karkas tamamlanmış	İkinci dilim (örn. %25-30)
İnce işler	Sıva, tesisat, doğrama tamamlanmış	Üçüncü dilim (örn. %25-30)
İskân / teslim	Yapı kullanma izin belgesi alınmış	Kalan son dilim

Buradaki yüzdeler kanunla belirlenmiş değildir; tamamen sözleşmenin tarafları arasındaki pazarlığa bağlıdır. İş ilerlemesinin objektif biçimde ölçülmesi için, tıpkı kamu işlerinde olduğu gibi pursantaj tablosu kullanılması önerilir: her imalat kalemine sözleşme bedeli içinde bir ağırlık verilir, gerçekleşen iş bu ağırlıklara göre yüzdelenir ve devredilecek pay bu objektif yüzdeye bağlanır. Aksi halde "kaba inşaat bitti mi bitmedi mi" tartışması sübjektif kalır ve uyuşmazlığa dönüşür.

Örnek Hesaplama: Taşeron Hakedişi

Nakit ödemeli bir taşeron sözleşmesinde hakediş hesabı, kamu işlerindeki mantığa benzer şekilde ilerler; farkı, stopaj ve KDV tevkifatının otomatik değil, tarafın niteliğine bağlı olmasıdır (bir sonraki bölümde ele alınıyor). Bir taşeronun bir dönemde 200.000 TL tutarında imalat tamamladığı, sözleşmede %10 hakediş kesin teminatı ve daha önce 50.000 TL avans verildiği bir örneği inceleyelim:

Kalem	Açıklama	Tutar
Bu dönem imalat (KDV hariç)	Metraj × birim fiyat	200.000,00 ₺
+ KDV (%20)	İmalat üzerinden	40.000,00 ₺
= KDV dahil brüt hakediş		240.000,00 ₺
− Hakediş teminat kesintisi (%10)	İmalat tutarı üzerinden, sözleşmeye göre	20.000,00 ₺
− Avans mahsubu	Daha önce ödenen avanstan bu döneme düşen pay	50.000,00 ₺
= Net ödenecek tutar		170.000,00 ₺

Kesin teminat, avans mahsubu ve ödeme vadesi gibi kalemlerin oranı kamuda YİGŞ ile sabitlenmişken, özel sektörde tamamen sözleşmede yazılana bağlıdır. Bu yüzden hakediş şartnamesinde her kesintinin oranı ve matrahı ayrı ayrı tarif edilmelidir.

Özel Sektörde Vergi Boyutu: Stopaj ve KDV Tevkifatı Ne Zaman Uygulanır?

Kamu hakedişlerinde stopaj, damga vergisi ve KDV tevkifatı idare tarafından standart oranlarla otomatik kesilir. Özel sektörde ise bu üç kesintinin hiçbiri "otomatik" değildir — her biri, ödemeyi yapan tarafın vergi mükellefiyet statüsüne ve işin büyüklüğüne bağlıdır.

Stopaj Kimler Tarafından Yapılır?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi, yıllara sari inşaat işlerinde stopaj kesintisi yapmakla yükümlü olanları tek tek sayar: kamu idare ve müesseseleri, ticaret şirketleri, iktisadi kamu müesseseleri, dernek ve vakıflar, kooperatifler ile gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olan ticaret ve serbest meslek erbabı. Bu listede sayılmayan bir taraf — örneğin ticari faaliyeti olmayan, sadece kendi arsasını değerlendiren sıradan bir gerçek kişi arsa sahibi — stopaj kesintisi yapmakla yükümlü değildir. Yani ödemeyi yapan taraf bir şirket veya kurumsa ve iş birden fazla takvim yılına yayılıyorsa stopaj gündeme gelir; ödemeyi yapan sıradan bir gerçek kişiyse genellikle gelmez.

KDV Tevkifatı Kimler İçin Geçerlidir?

KDV Genel Uygulama Tebliği'ne göre yapım işlerinde KDV tevkifatı, yalnızca tebliğde ismen sayılan "belirlenmiş alıcılar" (büyük kamu kurum ve kuruluşları, belirli büyüklükteki şirketler vb.) tarafından ve belirli bir parasal eşiğin üzerindeki işlerde uygulanır. Belirlenmiş alıcı sayılmayan, KDV mükellefi de olmayan bir gerçek kişi arsa sahibinin taraf olduğu bir kat karşılığı sözleşmesinde KDV tevkifatı genellikle söz konusu olmaz. Güncel eşik tutarları ve belirlenmiş alıcı listesi periyodik olarak değiştiği için, projenizin bu kapsama girip girmediğini mali müşavirinizle teyit etmeniz gerekir.

Damga Vergisi

Damga Vergisi Kanunu'na göre belli bir para tutarını içeren sözleşmeler, kamu-özel ayrımı yapılmaksızın nispi damga vergisine tabidir. Kamu işlerinde bu vergi her hakedişten dönemsel olarak kesilirken, özel sektör sözleşmelerinde uygulama biçimi (sözleşme imzalanırken tek seferde mi, her ödemede mi) sözleşmenin kendi hükümlerine ve kağıdın niteliğine bağlıdır. Kat karşılığı sözleşmeler noterde düzenlendiği için damga vergisi boyutunu sözleşmeyi hazırlayan noter veya avukatla birlikte netleştirmek gerekir.

Özetle: özel sektörde "kamudaki gibi otomatik üç kesinti" varsayımı yapılmamalıdır. Sözleşmenin tarafları, işin büyüklüğü ve süresi her seferinde ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Kamu ve Özel Sektörde Hakediş: Karşılaştırma

Kriter	Kamu Yapım İşi	Özel Sektör
Hukuki dayanak	4734/4735 sayılı Kanunlar, YİGŞ	6098 sayılı TBK md. 470-486 (eser sözleşmesi), sözleşme serbestisi
Hakediş dönemleri	Sözleşmede/şartnamede standart, genelde aylık	Taraflarca serbestçe belirlenir
Ödeme şekli	Nakit	Nakit, arsa payı (kat karşılığı) veya hasılat payı olabilir
Onay mercii	İdare (kontrol teşkilatı)	İş sahibi veya atadığı teknik danışman
İtiraz yolu	İdareye ihtirazi kayıt	İhtarname, arabuluculuk, dava
Stopaj / KDV tevkifatı	Şartlar sağlanıyorsa standart oranlarla otomatik	Tarafın mükellefiyet statüsüne ve iş büyüklüğüne bağlı, otomatik değil
Şekil şartı	Yazılı sözleşme zorunlu	Taşeron sözleşmesinde serbest; kat karşılığında noter düzenleme şartı zorunlu

Riskler ve Sık Yapılan Hatalar

• Kat karşılığı sözleşmeyi noter dışında yapmak: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ileride taşınmaz payının devrini içerdiği için resmi şekil şartına tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu şekle uyulmadan (örneğin adi yazılı belgeyle) kurulan bir kat karşılığı sözleşmesi geçersiz sayılır.
• Tüm arsa payını baştan devretmek: İnşaat başlamadan veya erken aşamada arsa payının tamamını yükleniciye devreden arsa sahibi, yüklenicinin işi yarıda bırakması halinde elinde hiçbir güvence kalmadan büyük risk altında kalır. Kademeli devir modeli bu riski sınırlar.
• Hakediş şartnamesi olmadan sözlü anlaşmayla ilerlemek: "Ne kadar iş bitti, ne kadar ödeme hak edildi" sorusunun yazılı, imzalı bir belgeye dayanmaması, uyuşmazlık çıktığında ispat yükünü ağırlaştırır.
• Ataşman ve metraj tutmadan imalatı kabul etmek: Kamuda olduğu gibi özel sektörde de ölçülemeyen imalat, ödenemez veya tartışmalı hale gelir. Karşılıklı imzalı ataşman, her iki taraf için de en güçlü delildir.
• Vergi kesintisini otomatik varsaymak veya tamamen göz ardı etmek: Stopaj ve KDV tevkifatının uygulanıp uygulanmayacağını sözleşme imzalanmadan önce mali müşavirle netleştirmemek, ilerleyen dönemde beklenmedik vergi yükü veya eksik kesinti riskine yol açar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaatta hakediş nasıl ödenir?

Nakit olarak değil, arsa payının inşaat aşamalarına (temel, kaba inşaat, ince işler, iskân) bağlı olarak kademeli biçimde yükleniciye devredilmesi şeklinde "ödenir". Devredilecek pay oranları sözleşmede önceden belirlenir ve genellikle pursantaj tablosuyla objektif hale getirilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter dışında geçerli olur mu?

Hayır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz payının ileride devrini içerdiği için resmi şekil şartına tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu şart yerine getirilmeden kurulan sözleşme geçerli kabul edilmez.

Özel sektörde hakedişten stopaj kesilir mi?

Her zaman değil. Stopaj yalnızca Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde sayılan taraflar (ticaret şirketleri, kurumlar, gerçek usulde mükellef ticaret erbabı vb.) ödemeyi yapıyorsa ve iş yıllara sariyse uygulanır. Ticari faaliyeti olmayan bir gerçek kişi arsa sahibi için genellikle stopaj yükümlülüğü doğmaz.

Taşeron hakedişi ile kamu hakedişi aynı formülle mi hesaplanır?

Temel mantık (imalat × birim fiyat, kesintilerin düşülmesi) benzerdir; ancak kesinti oranları, avans mahsubu ve teminat şartları kamuda YİGŞ ile sabitken özel sektörde tamamen sözleşmeye bağlıdır. Vergi kesintileri de otomatik değil, tarafın mükellefiyet durumuna göre değişir.

Hakediş şartnamesi olmadan kat karşılığı inşaat yapılabilir mi?

Hukuken engel yoktur ama önerilmez. Hakediş şartnamesi veya en azından ödeme planı maddesi olmayan sözleşmelerde, hangi aşamada ne kadar pay devredileceği belirsiz kalır ve bu belirsizlik en sık uyuşmazlık sebebidir.

Özel sektör hakedişinde damga vergisi var mı?

Belli bir para tutarını içeren sözleşmeler kamu-özel ayrımı olmaksızın Damga Vergisi Kanunu kapsamında nispi damga vergisine tabi olabilir. Uygulama biçimi (tek seferlik mi, dönemsel mi) sözleşmenin niteliğine bağlı olduğu için bu konu sözleşme hazırlanırken netleştirilmelidir.

İlgili Rehberler

• Hakediş Nedir? Tanımdan Uygulamaya Kapsamlı Rehber — hakediş kavramının temelleri.
• Pursantaj Nedir? — iş ilerlemesini objektif ölçme yöntemi.
• Alt Yüklenici ve Hakediş — taşeron ilişkisinde haklar ve sorumluluklar.
• Sözleşme Türlerini Karşılaştırma — ATGB, TBF ve karma sözleşme farkları.
• Hakediş Kesintileri Rehberi — stopaj, damga vergisi ve KDV tevkifatının güncel oranları.